Strategische Einordnung von Data Centern als Asset-Klasse:

Zwischen Immobilie und Infrastruktur

Daniel Sayar und Michael Hennig

23. Februar 2026

Infrastruktur ist in diesen Jahren grundsätzlich gefragt, aber Data Center sind in praktisch aller Investoren Munde. Indes gibt es für Institutionelle hier zahlreiche grundsätzliche Parameter zu beachten. Daniel Sayar und Michael Hennig über Zettabytes, CAPEX, immobilienwirtschaftliche Hüllen und ökonomische Kerne, Corporate-Bond-Proxies, technische Obsoleszenzen, EnEfG, Look-through-Logiken, Property-Risk-Module, PUE-Werte, Hyperscaler und Colocations, das Allokations-Dilemma, Liability-Matching und mehr.

Data Center haben sich von einer spezialisierten Nischenimmobilie zu einem strategisch relevanten Bestandteil institutioneller Portfolios entwickelt. Für deutsche institutionelle Investoren stellt sich dabei weniger die Frage der grundsätzlichen Investierbarkeit, sondern die korrekte allokatorische Einordnung: Gehören Rechenzentren in die Immobilienquote oder sind sie als Infrastrukturinvestment zu verstehen?

Der Grundkonflikt liegt in der hybriden Natur des Assets. Während Grundstück, Gebäudehülle und Mietverträge klassische immobilienwirtschaftliche Merkmale aufweisen, wird das Risiko- und Ertragsprofil zunehmend durch infrastrukturelle Faktoren geprägt – insb. durch Energieanbindung, technische Effizienz und regulatorische Stabilität. Dieses Working Paper ordnet Data Center entlang dieser Dimensionen ein und leitet Implikationen für die institutionelle Asset-Allokation ab.

Das gesamte Working Paper findet sich als gut druck- und lesbares PDF auf ALTERNATIVES●INDUSTRIES hier.

Die Autoren:

Michael Hennig und Daniel Sayar sind beide Co-Founder und Geschäftsführer der Kapaccess in Hamburg.

Diskriminierungsfreie Sprache auf LEITERbAV

LEITERbAV bemüht sich um diskriminierungsfreie Sprache (bspw. durch den grundsätzlichen Verzicht auf Anreden wie „Herr“ und „Frau“ auch in Interviews). Dies muss jedoch im Einklang stehen mit der pragmatischen Anforderung der Lesbarkeit als auch der Tradition der althergerbachten Sprache. Gegenwärtig zu beobachtende, oft auf Satzzeichen („Mitarbeiter:innen“) oder Partizipkonstrukionen („Mitarbeitende“) basierende Hilfskonstruktionen, die sämtlich nicht ausgereift erscheinen und dann meist auch nur teilweise durchgehalten werden („Arbeitgeber“), finden entsprechend auf LEITERbAV nicht statt. Grundsätzlich gilt, dass sich durch LEITERbAV alle Geschlechter gleichermaßen angesprochen fühlen sollen und der generische Maskulin aus pragmatischen Gründen genutzt wird, aber als geschlechterübergreifend verstanden werden soll. Auch hier folgt LEITERbAV also seiner übergeordneten Maxime „Form follows Function“, unter der LEITERbAV sein Layout, aber bspw. auch seine Interpunktion oder seinen Schreibstil (insb. „Stakkato“) pflegt. Denn „Form follows Function“ heißt auf Deutsch: "hässlich, aber funktioniert".

Alle Bilder von Kassandra ab Februar 2025 sind KI-generiert.

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