… mit hohen risikobereinigten Renditen und kalkulierbaren Erträgen: Sharpe Ratio, Spreads, Korrelation, die Größe des europäischen Marktes, Timing und Bewertungen, das Zinsumfeld … viele entscheidende Parameter machen das Segment Real Estate Debt, vor allem als Whole Loans, für Pensionsinvestoren interessant. Andreas Mittler erläutert Einzelheiten.
Vorbei ist die Zeit, in der Banken die alleinigen Gläubiger in diesem Bereich waren. Die globale Finanzkrise und die Einführung der Basel-III-Vorschriften mit ihren strengeren Kapitalanforderungen haben Nichtbanken-Kreditgebern das Tor in den Markt aufgestoßen. Während klassische Banken weiterhin vorrangige Kredite anbieten, haben Nichtbanken wie Kreditfonds oder Versicherungen dynamischere Finanzierungslösungen für Immobilienkredite im Angebot. Und können attraktive Perspektiven für Kreditgeber und Investoren eröffnen.
„Im Kontext von Real Estate Equity bietet die Anlageklasse eine positive Diversifizierung.“
Insgesamt hat der Markt für europäische Immobilienkredite ein Volumen von zwei Mrd. Euro1und bietet Nichtbanken-Kreditgebern vielfältige Chancen. Ihr Anteil dürfte aufgrund neuer Bankenregulierungen wachsen und kann im Vergleich zum US-Markt erhebliches Potenzial bieten. Profitieren dürften aber vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Vorsorgeeinrichtungen – insb. in Form potenziell hoher risikoadjustierter Renditen.
Europäische Immobilienkredite können als Anlageklasse aber noch mehr. Sie bieten eine robuste Minderung von Risiken, können für stabile und vorhersehbare Einkommensströme sorgen und haben eine geringe Volatilität. Auf Grund ihrer niedrigen Korrelation zu anderen Anlageklassen können sie traditionelle Investments ergänzen und die Diversifizierung des Gesamtportfolios verbessern. Auch im Kontext eines Real Estate Equity Portfolios bietet die Anlageklasse positive Diversifizierungseigenschaften.
Abbildung 1 zeigt die durchschnittlichen Risiko- und Renditekennzahlen für Whole Loans und Equity-Strategien im Immobiliensektor der letzten 8 Jahre sowie weitere Anlageklassen zum Vergleich:
Quelle: Invesco. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Whole Loans als bevorzugtes Instrument
Weil alternative Kreditgeber nach den besten Lösungen für Investoren und Kreditnehmer suchen, werden Whole Loans zu einem immer häufiger genutzten Instrument. Wie vorrangige Kredite sind Whole Loans in der Regel durch eine erstrangige Hypothek auf eine Immobilie besichert, decken aber einen größeren Teil der Kapitalstruktur ab. Sie haben höhere Beleihungsquoten als vorrangige Kredite, sind aber weniger komplex als eine Mezzanine-Tranche.
Bei der Betrachtung der risikobereinigten Renditen, gemessen anhand der Sharpe Ratio, überzeugen Whole Loans insb. durch ihre Sharpe Ratio von 3,2 (siehe Abb. 2). Damit haben sie nicht nur traditionelle Anlagen, wie Aktien oder Anleihen, sondern auch andere Immobilieninvestments kontinuierlich übertroffen – und gelten dank ihrer starken Minderung von Abwärtsrisiken und ihrer vergleichsweise stabilen Ertragsströme in Abschwungphasen als besonders widerstandsfähig.3
Quelle: Invesco. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Für Pensionskassen und Vorsorgeeinrichtungen könnte zudem ein Blick auf die Ertragskomponente interessant sein. Mit ihren höheren Renditen schneiden private Immobilienkredite etwa im Vergleich zu Unternehmensanleihen gut ab. In den letzten zehn Jahren schrumpften die Spreads von Unternehmensanleihen mit Ratings von AA– bis BBB, die Margen vorrangiger Immobilienkredite stiegen dagegen. Im Jahr 2024 betrug der durchschnittliche Spread des ICE BofA BBB Sterling Corporate Index 161 Basispunkte, der für vorrangige Kredite 305 Basispunkte. Bei Whole Loans lagen die durchschnittlichen Margen im gleichen Zeitraum gar bei 380 Basispunkten.4
Zeitpunkt günstig für einen Einstieg
Ein weiteres Zeichen, das zurzeit für private Immobilienkredite spricht, sind die Bewertungen. Sie sind seit 2022 um 20% gesunken, was vor allem auf die höheren Zinssätze nach den anfänglichen COVID-19-Turbulenzen zurückzuführen ist.5
„Damit ein neues Darlehen im Risiko ist, muss der Wert der Immobilie gegenüber 2022 deutlich weiter sinken.“
Aufgrund der gesunkenen Immobilienwerte führt heute die Vergabe eines Kredits mit gleicher Beleihungsquote zu einem geringeren Kreditbetrag, was wiederum zu einer vorsichtigeren Kreditvergabe führt. Damit ein neues Darlehen im Risiko ist, muss der Wert der Immobilie gegenüber dem Niveau von 2022 noch deutlich weiter sinken. Aktuell weist der europäische Markt für Immobilienkredite das stärkste Risiko-Rendite-Profil seit über einem Jahrzehnt auf, weil die Bewertungen ihren Tiefpunkt durchschritten haben und die Beleihungsquoten auf einem historisch niedrigen Niveau bleiben.
Bewertungen, Zinsen, Cap-Rate-Spread
Nicht nur haben sich die Immobilienbewertungen stabilisiert, auch das europäische Zinsumfeld ist wieder günstiger für Immobilien und deren Finanzierung, nachdem die Europäische Zentralbank seit Mitte 2024 die Zinsen senkt.
Durch die niedrigeren Zinsen werden Kredite sowohl für die Finanzierung von Immobilienaktivitäten als auch für die Hebelung von Renditen attraktiver, was zu einer höheren Marktliquidität führt. Zudem vergrößern niedrigere Zinsen den Cap-Rate-Spread, also die Differenz zwischen der Kapitalisierungsrate einer Immobilie – dem Nettobetriebsergebnis einer Immobilie geteilt durch ihren Wert – und dem risikofreien Zinssatz. Ein größerer Spread signalisiert ein potenziell besseres Investitionsumfeld für neue Geschäfte. Europa sticht hier mit den wohl attraktivsten Aussichten für Fremdkapitalinvestitionen hervor – und Investoren könnten prüfen, ob sie mit privaten Immobilienkrediten planbare Einkommensströme generieren möchten. Der Markt mit seinen alternativen Nichtbanken-Kreditgebern und der Zeitpunkt sprechen unserer Ansicht nach dafür.
Invesco Real Estate ist seit mehr als 40 Jahren an den Immobilienmärkten aktiv und verfügt über umfangreiche Erfahrung auf der Eigen- und Fremdkapitalseite, mit unterschiedlichen Strategien in verschiedenen Regionen, von Core bis opportunistisch sowie Real Estate Debt. Entdecken Sie unser breites Angebot an Immobilienstrategien, das Zugang zu Investitionsmöglichkeiten auf der ganzen Welt eröffnet.
Andreas Mittler ist Head of Private Markets Distribution Germany, Invesco.
Kontakt:
Albrecht Bassewitz
Head of Corporate & Pensions Germany
Tel: +49 69 29807 176
Email: Albrecht.Bassewitz@invesco.com
Internet: www.de.invesco.com
Advertorial mit freundlicher Unterstützung von:
Von Autorinnen und Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf PENSIONS●/ALTERNATIVES●INDUSTRIES:
Whole Loans: Von der Vor- in die Hauptrunde: Globale Anleiheallokation im Schatten von Geopolitik und Zinsvola: Chancen trotz Unsicherheiten: Innovative Ideen für ein strategisches Liquiditätsportfolio: Ist das noch Indexing? Quo vadis, Munis: Senior Secured Loans: Schwellenländer ja. Real Estate Debt? Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen. Potenzial für attraktive regelmäßige Erträge und für Wertzuwachs in einem Umfeld längerfristig höherer Zinsen: European Living – oder … Ein guter Immobilien-Jahrgang, und … Mit Direct Lending im US Core Middle Market ... Anleihen 2023: Faktoranlagen für Unternehmensanleihen: Global Real Estate: ‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios Senior Secured Loans: Direct Lending und ESG: Mit Alternativen Anlagen … Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation: Das Büro ist tot. Stabilität und Wachstum Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren Pensions & Assets:
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FN:
1) Quelle: Bayes Report H1 2023
2= Quelle: Bloomberg, EDHEC, MSCI und Invesco. Daten vom 30. September 2016 bis 30. April 2025. REITs = FTSE EPRA Nareit Europe REITs Index; Staatsanleihen = ICE BofA Euro Gov Index; Investment Grade Unternehmensanleihen = ICE BofA Euro Corporate Index; Infrastruktur = EDHEC infra300 Index; High Yield Unternehmensanleihen = ICE BofA Euro High Yield Index; Aktien Industrieländer = MSCI World Index; Gewerbliche Immobilien Equity = NCREIF Fund Index Open End Diversified Core; Private Credit = PitchBook Private Credit Quarterly Return Index; Gewerbliche Immobilien-Whole Loans = MSCI Pan-European Quarterly Fund Index. Der risikofreie Zinssatz ist der Bloomberg EUR Europe Govt 5yr Benchmark. Europäische Aktien = MSCI Europe Index, Schwellenländer-Aktien = MSCI Emerging Markets Index, Private Equity = PitchBook Private Equity Quarterly Return Index.
3) Quellen: Bloomberg, EDHEC, MSCI und Invesco. Daten vom 30. September 2016 bis 30. April 2025.
4) Quellen: Invesco Real Estate, Bloomberg und FY Bayes Report 2024.
5) Quelle: MSCI, Quartalsdaten vom 31. Dezember 2019 bis 30. Juni 2025, zuletzt verfügbare Daten.
Wesentliche Risiken
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten. Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.
Wichtige Informationen
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Quelle: Invesco, Stand der Daten: 20. Oktober 2025, sofern nicht anders angegeben.
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